Reforma planistyczna, uchwalona ustawą z 7 lipca 2023 r. i znowelizowana w 2025 r., to największa od lat zmiana w polskim systemie zagospodarowania przestrzennego. Jej centralnym elementem są plany ogólne gmin, które od 1 lipca 2026 r. zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i staną się aktami prawa miejscowego.

Początek planów ogólnych

Zmiana ta ma uporządkować przestrzeń, ograniczyć chaotyczną zabudowę oraz zwiększyć przewidywalność inwestycji. Dotychczasowe studium miało charakter jedynie kierunkowy – wyznaczało wizję rozwoju, ale nie wiązało organów administracji. W praktyce inwestorzy mogli uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy (WZ) sprzeczne z założeniami studium, co prowadziło do rozproszonej zabudowy i licznych konfliktów społecznych.

Plan ogólny to zmienia – staje się dokumentem nadrzędnym wobec miejscowych planów i decyzji administracyjnych. Brak uchwalenia planu ogólnego uniemożliwi gminie wydawanie nowych decyzji WZ czy uchwalanie planów miejscowych. To oznacza, że każda gmina musi przygotować ten dokument, jeśli chce prowadzić politykę przestrzenną.

Treść planu ogólnego

Plan ogólny obejmuje cały obszar gminy i ma charakter aktu prawa miejscowego. Wyznacza strefy planistyczne – mieszkaniowe, usługowe, przemysłowe czy zieleni. Określa także zasady ochrony środowiska, układ komunikacyjny i rozwój infrastruktury. Dokument określa także tereny problemowe, np. obszary rewitalizacji.

Z punktu widzenia prawa plan ogólny jest obligatoryjny – musi być respektowany przez organy administracji i uwzględniany przy wydawaniu decyzji WZ oraz sporządzaniu planów miejscowych.

Nowe zasady wydawania WZ

Reforma wprowadza fundamentalne zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy. Po 1 lipca 2026 r. będą one mogły być wydawane wyłącznie na terenach wskazanych w planie ogólnym jako budowlane lub przeznaczone na uzupełnienie zabudowy. Dodatkowo każda decyzja WZ będzie ważna tylko przez 5 lat.

Zgodnie z projektem nowelizacji z października 2025 r., wnioski o WZ złożone do 15 października 2025 r. zachowają bezterminowość. Daje to inwestorom dodatkową ochronę, choć jednocześnie obciąża administrację gmin.

Konsekwencje dla właścicieli i inwestorów

Reforma może prowadzić do utraty budowlanego charakteru działek położonych poza obszarami wskazanymi w planach ogólnych. Z drugiej strony, działki objęte obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania są chronione, ponieważ nowe przepisy nie mogą naruszać ich ustaleń. Dla inwestorów kluczowe jest pilnowanie terminów i monitorowanie procesu tworzenia planów w gminach. Ostateczny kształt planów ogólnych przesądzi o tym, które grunty będą mogły być zabudowane w przyszłości.

Podsumowanie

Wprowadzenie planów ogólnych gmin, ograniczenie dowolności w wydawaniu WZ i wprowadzenie ich terminowości to ogromne zmiany. Dla właścicieli i deweloperów najbliższe miesiące i lata będą kluczowe – od aktywnego udziału w konsultacjach i bieżącej analizy dokumentów planistycznych zależy, czy ich nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny.